物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)投标(biāo)基礎知识要(yào)點(diǎn)
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物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)投标(biāo)基礎知识要(yào)點(diǎn)
1、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)(要(yào)點(diǎn))
(1)概念：是(shì)物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)产品預购的(de)一(yī)種(zhǒng)交易方(fāng)式，即建設單位(wèi)、業主(zhǔ)大会(huì)或(huò)物業所(suǒ)有(yǒu)权人(rén)（以(yǐ)下(xià)簡稱招标(biāo)人(rén)）根(gēn)据物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)內(nèi)容，由(yóu)多(duō)家物業公(gōng)司參與(yǔ)競投，從中(zhōng)選擇最(zuì)符合条(tiáo)件(jiàn)的(de)競投者(zhě)，並(bìng)與(yǔ)之(zhī)訂立物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)合同的(de)一(yī)種(zhǒng)交易行为(wèi)。
（2）招标(biāo)的(de)主(zhǔ)體(tǐ)：物業建設單位(wèi)，業主(zhǔ)大会(huì)（單一(yī)業主(zhǔ)）、物業产权人(rén)。
2、物業管(guǎn)理(lǐ)投标(biāo)(要(yào)點(diǎn))
(1)概念：是(shì)对(duì)物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)的(de)響應(yìng)，是(shì)指符合招标(biāo)条(tiáo)件(jiàn)的(de)物業服(fú)務(wù)企業，根(gēn)据招标(biāo)文(wén)件(jiàn)中(zhōng)确定(dìng)的(de)各(gè)項管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)要(yào)求與(yǔ)标(biāo)準，編制投标(biāo)文(wén)件(jiàn)，參與(yǔ)投标(biāo)競争的(de)行为(wèi)。
(2)投标(biāo)主(zhǔ)體(tǐ)：物業服(fú)務(wù)企業、專業管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司。
3、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)類(lèi)型(要(yào)點(diǎn))
(1)根(gēn)据物業類(lèi)型劃(huà)分(fēn)：可(kě)以(yǐ)将物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)分(fēn)为(wèi)住宅(zhái)物業招标(biāo)和(hé)非(fēi)住宅(zhái)物業招标(biāo)。
(2)按項目服(fú)務(wù)內(nèi)容的(de)實(shí)施劃(huà)分(fēn)：根(gēn)据物業管(guǎn)理(lǐ)項目的(de)服(fú)務(wù)內(nèi)容和(hé)招标(biāo)人(rén)的(de)不(bù)同要(yào)求，可(kě)以(yǐ)将物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)分(fēn)为(wèi)：整體(tǐ)物業管(guǎn)理(lǐ)項目的(de)招标(biāo)、單項服(fú)務(wù)項目的(de)招标(biāo)和(hé)分(fēn)階(jiē)段(duàn)項目的(de)招标(biāo)。
(3)按招标(biāo)主(zhǔ)體(tǐ)的(de)類(lèi)型劃(huà)分(fēn)：前期(qī)物業管(guǎn)理(lǐ)一(yī)般以(yǐ)建設單位(wèi)为(wèi)招标(biāo)主(zhǔ)體(tǐ)；物業管(guǎn)理(lǐ)正(zhèng)常運作(zuò)後(hòu)，一(yī)般以(yǐ)業主(zhǔ)大会(huì)为(wèi)招标(biāo)主(zhǔ)體(tǐ)；若物業性(xìng)质为(wèi)重(zhòng)點(diǎn)基礎設施或(huò)大型公(gōng)用(yòng)設施、政(zhèng)府辦(bàn)公(gōng)大樓設施，招标(biāo)主(zhǔ)體(tǐ)則为(wèi)物業产权人(rén)、管(guǎn)理(lǐ)使用(yòng)單位(wèi)或(huò)政(zhèng)府采购中(zhōng)心(xīn)。
(4)按項目服(fú)務(wù)方(fāng)式不(bù)同：物業招标(biāo)可(kě)以(yǐ)分(fēn)为(wèi)全(quán)权管(guǎn)理(lǐ)項目招标(biāo)、顧問(wèn)項目超标(biāo)。
4、物業管(guǎn)理(lǐ)招投标(biāo)的(de)特(tè)點(diǎn)(要(yào)點(diǎn))
(1)綜合性(xìng):(住宅(zhái)、辦(bàn)公(gōng)樓、商業等)物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)投标(biāo)具有(yǒu)明顯的(de)綜合性(xìng)特(tè)點(diǎn)。
(2)差异(yì)性(xìng):(消費觀念、需求标(biāo)準不(bù)同)
(3)特(tè)殊性(xìng):(一(yī)是(shì)招标(biāo)主(zhǔ)體(tǐ)可(kě)以(yǐ)是(shì)業主(zhǔ)大会(huì)、建設單位(wèi)、政(zhèng)府機(jī)構；二(èr)是(shì)服(fú)務(wù)是(shì)全(quán)天(tiān)候、不(bù)間(jiān)斷、全(quán)方(fāng)位(wèi)和(hé)多(duō)层(céng)次(cì))。
5、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)方(fāng)式(要(yào)點(diǎn))
(1)公(gōng)開(kāi)招标(biāo):是(shì)指招标(biāo)人(rén)通(tòng)过公(gōng)共(gòng)媒介發(fà)布(bù)招标(biāo)公(gōng)告，邀请所(suǒ)有(yǒu)符合投标(biāo)条(tiáo)件(jiàn)的(de)物業服(fú)務(wù)企業參加投标(biāo)的(de)招标(biāo)方(fāng)式；特(tè)點(diǎn)：公(gōng)開(kāi)招标(biāo)的(de)評選条(tiáo)件(jiàn)及程序是(shì)預先(xiān)設定(dìng)的(de)，且(qiě)不(bù)允許在(zài)程序啟動(dòng)後(hòu)單方(fāng)面(miàn)变更(gèng)。
(2)邀请招标(biāo):又稱有(yǒu)限競争招标(biāo)或(huò)選擇性(xìng)招标(biāo)，特(tè)點(diǎn)：招标(biāo)人(rén)不(bù)使用(yòng)公(gōng)開(kāi)方(fāng)式，投标(biāo)人(rén)是(shì)特(tè)定(dìng)的(de)。
6、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)、投标(biāo)內(nèi)容
(1)早(zǎo)期(qī)介入(rù)和(hé)前期(qī)物業管(guǎn)理(lǐ)階(jiē)段(duàn)的(de)招标(biāo)內(nèi)容
①对(duì)投标(biāo)物業的(de)規劃(huà)設計(jì)提(tí)供專業的(de)合理(lǐ)化(huà)建議
②对(duì)投标(biāo)物業設施配备的(de)合理(lǐ)性(xìng)及建築材料選用(yòng)提(tí)供專業意(yì)見(jiàn)
③对(duì)投标(biāo)物業的(de)建築設計(jì)、施工是(shì)否符合後(hòu)期(qī)物業管(guǎn)理(lǐ)的(de)需要(yào)，提(tí)供專業意(yì)見(jiàn)並(bìng)对(duì)現(xiàn)场(chǎng)進(jìn)行必要(yào)的(de)監督
④提(tí)出(chū)投标(biāo)物業的(de)其(qí)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)建議
⑤參與(yǔ)物業的(de)竣工验(yàn)收(shōu)，並(bìng)提(tí)出(chū)相應(yìng)整改意(yì)見(jiàn)
⑥設計(jì)物業管(guǎn)理(lǐ)模式，制訂員工培訓計(jì)劃(huà)
⑦对(duì)經(jīng)營性(xìng)物業進(jìn)行經(jīng)營策劃(huà)，制訂租賃策略方(fāng)案(àn)和(hé)宣传推廣方(fāng)案(àn)
⑧建立服(fú)務(wù)系(xì)統和(hé)服(fú)務(wù)网(wǎng)絡，制訂物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)
⑨辦(bàn)理(lǐ)移交接管(guǎn)，对(duì)業主(zhǔ)入(rù)住、裝(zhuāng)修實(shí)施管(guǎn)理(lǐ)和(hé)服(fú)務(wù)
(2)常規物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)內(nèi)容
①項目機(jī)構的(de)建立與(yǔ)日(rì)常運作(zuò)機(jī)制的(de)建立，包括機(jī)構設置、崗位(wèi)安(ān)排、管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)等
②房(fáng)屋及共(gòng)同設施設备的(de)管(guǎn)理(lǐ)；
③环(huán)境與(yǔ)公(gōng)共(gòng)秩序的(de)管(guǎn)理(lǐ)，包括清(qīng)潔卫生(shēng)、环(huán)境綠(lǜ)化(huà)養護、停車场(chǎng)及安(ān)全(quán)防範等。
④客戶管(guǎn)理(lǐ)、客戶服(fú)務(wù)和(hé)便民(mín)措施；
⑤精神文(wén)明建設；
⑥物業的(de)租賃經(jīng)營；
⑦财務(wù)管(guǎn)理(lǐ)，包括对(duì)物業服(fú)務(wù)費和(hé)專項维修資金(jīn)的(de)使用(yòng)和(hé)管(guǎn)理(lǐ)。
(3)物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)式的(de)确定(dìng)
物業管(guǎn)理(lǐ)項目的(de)承接有(yǒu)全(quán)方(fāng)位(wèi)服(fú)務(wù)型管(guǎn)理(lǐ)、顧問(wèn)服(fú)務(wù)型管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)式和(hé)合資合作(zuò)等三(sān)種(zhǒng)方(fāng)式。
7、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)、投标(biāo)的(de)基本(běn)要(yào)求
(1)參與(yǔ)招标(biāo)投标(biāo)的(de)双(shuāng)方(fāng)應(yìng)根(gēn)据相關(guān)法(fǎ)律、法(fǎ)規和(hé)規定(dìng)組織招投标(biāo)活動(dòng)，即对(duì)招标(biāo)投标(biāo)的(de)資格認定(dìng)以(yǐ)及招标(biāo)投标(biāo)的(de)具體(tǐ)實(shí)施程序都必須符合相關(guān)法(fǎ)律法(fǎ)規的(de)要(yào)求，並(bìng)接受有(yǒu)關(guān)部(bù)門(mén)的(de)監督與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)；
(2)在(zài)招投标(biāo)中(zhōng)，無論是(shì)招标(biāo)方(fāng)還(huán)是(shì)投标(biāo)方(fāng)都應(yìng)該充分(fēn)考慮市(shì)场(chǎng)要(yào)素。
(3)招标(biāo)方(fāng)應(yìng)根(gēn)据項目的(de)實(shí)际情(qíng)況和(hé)業主(zhǔ)的(de)需求，選擇最(zuì)适合項目運作(zuò)業主(zhǔ)需求的(de)物業服(fú)務(wù)企業及服(fú)務(wù)；对(duì)投标(biāo)方(fāng)而(ér)言，不(bù)僅要(yào)依据項目的(de)實(shí)际情(qíng)況和(hé)業主(zhǔ)的(de)需求制訂符合項目要(yào)求的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)模式和(hé)運作(zuò)方(fāng)案(àn)，還(huán)應(yìng)充分(fēn)考慮項目運作(zuò)實(shí)施过程中(zhōng)潜在(zài)的(de)風(fēng)險，在(zài)投标(biāo)策略方(fāng)面(miàn)也(yě)應(yìng)該結合項目特(tè)點(diǎn)與(yǔ)企業自(zì)身(shēn)的(de)条(tiáo)件(jiàn)組織投标(biāo)活動(dòng)。
(4)應(yìng)明确招投标(biāo)的(de)相關(guān)程序和(hé)时(shí)間(jiān)安(ān)排，确保招投标(biāo)活動(dòng)順利進(jìn)行。
8、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)投标(biāo)的(de)基本(běn)原則：(公(gōng)開(kāi)、公(gōng)平、公(gōng)正(zhèng)、合理(lǐ)、守信(xìn)踐諾)
(1)由(yóu)招标(biāo)人(rén)依法(fǎ)組織實(shí)施。招标(biāo)人(rén)不(bù)得于(yú)不(bù)合理(lǐ)条(tiáo)件(jiàn)限制或(huò)者(zhě)排斥潜在(zài)投标(biāo)人(rén)；不(bù)得对(duì)潜在(zài)的(de)投标(biāo)人(rén)進(jìn)行歧視待遇，不(bù)得对(duì)潜在(zài)投标(biāo)人(rén)提(tí)出(chū)與(yǔ)招标(biāo)物業管(guǎn)理(lǐ)項目實(shí)际要(yào)求不(bù)符的(de)过高(gāo)的(de)資格要(yào)求。
(2)應(yìng)當严格遵守相關(guān)法(fǎ)律、法(fǎ)規和(hé)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)的(de)要(yào)求。
(3)确保招投标(biāo)公(gōng)開(kāi)、公(gōng)正(zhèng)地(dì)實(shí)施。
(4)實(shí)事求是(shì)，守信(xìn)踐諾。
9、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)的(de)条(tiáo)件(jiàn)
(1)主(zhǔ)體(tǐ)条(tiáo)件(jiàn)：招标(biāo)人(rén)为(wèi)業主(zhǔ)委員会(huì)的(de)，須經(jīng)業主(zhǔ)大会(huì)授权，招标(biāo)投标(biāo)过程和(hé)結果(guǒ)及时(shí)向(xiàng)業主(zhǔ)公(gōng)開(kāi)；招标(biāo)人(rén)为(wèi)建設單位(wèi)的(de)，必須符合相應(yìng)的(de)法(fǎ)律法(fǎ)規規定(dìng)的(de)其(qí)他(tā)条(tiáo)件(jiàn)；招标(biāo)項目为(wèi)重(zhòng)點(diǎn)基礎設施或(huò)公(gōng)共(gòng)事業的(de)，必須經(jīng)产权部(bù)門(mén)批準、授权。
(2)項目条(tiáo)件(jiàn)：按照《物業管(guǎn)理(lǐ)条(tiáo)例》和(hé)《前期(qī)物業管(guǎn)理(lǐ)招投标(biāo)管(guǎn)理(lǐ)暫行辦(bàn)法(fǎ)》規定(dìng)，住宅(zhái)及同一(yī)物業管(guǎn)理(lǐ)区域內(nèi)非(fēi)住宅(zhái)的(de)建設單位(wèi)，應(yìng)當通(tòng)过招投标(biāo)的(de)方(fāng)式選聘具有(yǒu)相應(yìng)資质的(de)物業服(fú)務(wù)企業；投标(biāo)人(rén)少(shǎo)于(yú)3个(gè)或(huò)者(zhě)住宅(zhái)規模較小的(de)。經(jīng)物業所(suǒ)在(zài)地(dì)的(de)区、縣(xiàn)人(rén)民(mín)政(zhèng)府房(fáng)地(dì)产行政(zhèng)主(zhǔ)管(guǎn)部(bù)門(mén)批準，可(kě)以(yǐ)采用(yòng)協議方(fāng)式選聘具有(yǒu)相應(yìng)資质的(de)物業服(fú)務(wù)企業。
國(guó)家提(tí)倡（非(fēi)強(qiáng)制性(xìng)）建設單位(wèi)通(tòng)过招投标(biāo)的(de)方(fāng)式選聘具有(yǒu)相應(yìng)資质的(de)物業服(fú)務(wù)企業
必須通(tòng)过招投标(biāo)方(fāng)式選聘物業服(fú)務(wù)企業的(de)項目，僅为(wèi)新開(kāi)發(fà)的(de)住宅(zhái)及同一(yī)物業管(guǎn)理(lǐ)区域內(nèi)非(fēi)住宅(zhái)；新開(kāi)發(fà)的(de)非(fēi)住宅(zhái)的(de)項目，以(yǐ)及業主(zhǔ)入(rù)住後(hòu)由(yóu)業主(zhǔ)大会(huì)選聘物業服(fú)務(wù)企業的(de)情(qíng)況下(xià)，既可(kě)采取招投标(biāo)方(fāng)式，也(yě)可(kě)采取其(qí)他(tā)方(fāng)式。
10、物業管(guǎn)理(lǐ)招标(biāo)的(de)程序
(1)成(chéng)立招标(biāo)领导小組
(2)編制招标(biāo)文(wén)件(jiàn)
招标(biāo)文(wén)件(jiàn)內(nèi)容：
①招标(biāo)人(rén)及招标(biāo)項目簡介；
②物業服(fú)務(wù)內(nèi)容、要(yào)求；
③投标(biāo)人(rén)、投标(biāo)書(shū)的(de)要(yào)求；
④評标(biāo)标(biāo)準和(hé)辦(bàn)法(fǎ)；
⑤招标(biāo)活動(dòng)方(fāng)案(àn)，包括開(kāi)标(biāo)时(shí)間(jiān)及地(dì)點(diǎn)；
⑥物業服(fú)務(wù)合同的(de)签訂说(shuō)明；
⑦其(qí)他(tā)说(shuō)明和(hé)法(fǎ)律法(fǎ)規內(nèi)容。
招标(biāo)人(rén)應(yìng)當應(yìng)當在(zài)發(fà)布(bù)招标(biāo)公(gōng)告或(huò)者(zhě)發(fà)出(chū)投标(biāo)邀请書(shū)的(de)10日(rì)前，報主(zhǔ)管(guǎn)部(bù)門(mén)备案(àn)。
(3)公(gōng)布(bù)招标(biāo)公(gōng)告或(huò)發(fà)出(chū)投标(biāo)邀请書(shū)
招标(biāo)人(rén)采取公(gōng)開(kāi)招标(biāo)的(de)，應(yìng)通(tòng)过公(gōng)共(gòng)媒介發(fà)布(bù)招标(biāo)公(gōng)告，並(bìng)同时(shí)在(zài)中(zhōng)國(guó)住宅(zhái)與(yǔ)房(fáng)地(dì)产信(xìn)息网(wǎng)和(hé)中(zhōng)國(guó)物業管(guǎn)理(lǐ)協会(huì)网(wǎng)上(shàng)發(fà)布(bù)招标(biāo)公(gōng)告。
招标(biāo)人(rén)采取邀请招标(biāo)的(de)，應(yìng)當向(xiàng)3个(gè)以(yǐ)上(shàng) 物業企業發(fà)出(chū)。
(4)發(fà)放(fàng)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)
公(gōng)開(kāi)招标(biāo)，自(zì)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)發(fà)出(chū)之(zhī)日(rì)起(qǐ)至(zhì)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)截止之(zhī)日(rì)止，最(zuì)短不(bù)得少(shǎo)于(yú)20日(rì)，招标(biāo)人(rén)对(duì)發(fà)出(chū)的(de)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)進(jìn)行必要(yào)的(de)澄清(qīng)或(huò)者(zhě)修改的(de)，應(yìng)當在(zài)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)要(yào)求提(tí)交文(wén)件(jiàn)截止时(shí)間(jiān)至(zhì)少(shǎo)15日(rì)前，以(yǐ)書(shū)面(miàn)形式通(tòng)知所(suǒ)有(yǒu)投标(biāo)人(rén)。
(5)投标(biāo)申请人(rén)的(de)資格預审
在(zài)資格預审合格的(de)投标(biāo)申请人(rén)过多(duō)时(shí)，可(kě)以(yǐ)由(yóu)招标(biāo)人(rén)從此(cǐ)選擇不(bù)少(shǎo)于(yú)5家資格預审合格的(de)投标(biāo)申请人(rén)。
(6)接受投标(biāo)文(wén)件(jiàn)
(7)成(chéng)立評标(biāo)委員会(huì)
評标(biāo)委員会(huì)的(de)人(rén)數一(yī)般为(wèi)5人(rén)以(yǐ)上(shàng)，其(qí)中(zhōng)招标(biāo)人(rén)代(dài)表(biǎo)以(yǐ)外的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)面(miàn)專家人(rén)數不(bù)得少(shǎo)于(yú)成(chéng)員總(zǒng)數的(de)2/3。
(8)開(kāi)标(biāo)、評标(biāo)和(hé)中(zhōng)标(biāo)
開(kāi)标(biāo)應(yìng)當在(zài)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)确定(dìng)的(de)提(tí)交投标(biāo)文(wén)件(jiàn)截止时(shí)間(jiān)的(de)同一(yī)时(shí)間(jiān)公(gōng)開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)标(biāo)地(dì)點(diǎn)應(yìng)當为(wèi)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)中(zhōng)預先(xiān)确定(dìng)的(de)地(dì)點(diǎn)。
評标(biāo)由(yóu)評标(biāo)委員会(huì)负責，除現(xiàn)场(chǎng)答(dá)辩(biàn)部(bù)分(fēn)外，評标(biāo)應(yìng)當在(zài)严格保密的(de)情(qíng)況下(xià)進(jìn)行。評标(biāo)委員会(huì)評审認为(wèi)所(suǒ)有(yǒu)文(wén)件(jiàn)都不(bù)符合招标(biāo)文(wén)件(jiàn)要(yào)求的(de)，可(kě)以(yǐ)否決所(suǒ)有(yǒu)投标(biāo)。完成(chéng)評标(biāo)後(hòu)，推薦不(bù)超过3名（1-3）名有(yǒu)排序的(de)合格中(zhōng)标(biāo)候選人(rén)。
招标(biāo)人(rén)應(yìng)當在(zài)投标(biāo)有(yǒu)效期(qī)截止时(shí)限30日(rì)前确定(dìng)中(zhōng)标(biāo)人(rén)。招标(biāo)人(rén)應(yìng)當自(zì)确定(dìng)中(zhōng)标(biāo)人(rén)之(zhī)日(rì)起(qǐ)15日(rì)內(nèi)，向(xiàng)主(zhǔ)管(guǎn)部(bù)門(mén)备案(àn)。招标(biāo)人(rén)和(hé)中(zhōng)标(biāo)人(rén)應(yìng)當自(zì)中(zhōng)标(biāo)通(tòng)知發(fà)出(chū)30日(rì)，按招标(biāo)文(wén)件(jiàn)和(hé)中(zhōng)标(biāo)人(rén)的(de)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)訂立書(shū)面(miàn)合同。
11、物業管(guǎn)理(lǐ)投标(biāo)的(de)程序
⑴獲取招标(biāo)信(xìn)息（一(yī)是(shì)從公(gōng)共(gòng)媒介上(shàng)采集公(gōng)開(kāi)招标(biāo)信(xìn)息；二(èr)是(shì)来(lái)自(zì)招标(biāo)方(fāng)的(de)邀请）
⑵項目評估與(yǔ)風(fēng)險防範。投标(biāo)的(de)主(zhǔ)要(yào)風(fēng)險来(lái)自(zì)于(yú)：①招标(biāo)人(rén)和(hé)招标(biāo)物業；②投标(biāo)人(rén)；③競争对(duì)手(shǒu)。
風(fēng)險防範措施：①严格按照法(fǎ)律、法(fǎ)規要(yào)求參與(yǔ)投标(biāo)活動(dòng)；②对(duì)項目進(jìn)行科學(xué)的(de)分(fēn)析、評估；③選擇信(xìn)譽良好(hǎo)的(de)招标(biāo)方(fāng)和(hé)手(shǒu)續完善盈利優勢明顯的(de)物業；④充分(fēn)考慮企業的(de)承受能(néng)力；⑤慎重(zhòng)对(duì)待合同的(de)附件(jiàn)条(tiáo)款。
⑶登記(jì)並(bìng)取得招标(biāo)文(wén)件(jiàn)
⑷準备投标(biāo)文(wén)件(jiàn)
⑸送交投标(biāo)文(wén)件(jiàn)
⑹接受招标(biāo)方(fāng)的(de)資格审查
⑺參加開(kāi)标(biāo)、現(xiàn)场(chǎng)答(dá)辩(biàn)和(hé)評标(biāo)
⑻签訂並(bìng)執行合同
12、投标(biāo)文(wén)件(jiàn)又稱标(biāo)書(shū)，一(yī)般由(yóu)：
(1)投标(biāo)函(hán)；(2)投标(biāo)報價表(biǎo)；(3)資格證明文(wén)件(jiàn)；(4)物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)；(5)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)要(yào)求的(de)其(qí)他(tā)材料。
常見(jiàn)的(de)做法(fǎ)是(shì)将投标(biāo)文(wén)件(jiàn)根(gēn)据性(xìng)质分(fēn)为(wèi)商務(wù)文(wén)件(jiàn)和(hé)技術(shù)文(wén)件(jiàn)两(liǎng)大類(lèi)：
①商務(wù)文(wén)件(jiàn)（公(gōng)司簡介、公(gōng)司法(fǎ)人(rén)地(dì)位(wèi)及法(fǎ)定(dìng)代(dài)表(biǎo)人(rén)證明、投标(biāo)報價單及招标(biāo)文(wén)件(jiàn)要(yào)求提(tí)供的(de)其(qí)他(tā)材料）；
②技術(shù)文(wén)件(jiàn)（主(zhǔ)要(yào)是(shì)物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)和(hé)招标(biāo)要(yào)求提(tí)供的(de)其(qí)他(tā)技術(shù)資料）。
13、物業管(guǎn)理(lǐ)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)中(zhōng)物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)的(de)編写(xiě)(要(yào)點(diǎn)及方(fāng)法(fǎ))
(1)招标(biāo)物業項目的(de)整體(tǐ)設想(xiǎng)與(yǔ)構思(sī)；
①項目簡介；②服(fú)務(wù)需求分(fēn)析；③項目的(de)可(kě)行性(xìng)研究與(yǔ)定(dìng)位(wèi)；④服(fú)務(wù)的(de)重(zhòng)點(diǎn)及難點(diǎn)；⑤物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)模式
(2)管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)式與(yǔ)運作(zuò)程序；
(3)人(rén)員配备、培訓與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)；
(4)管(guǎn)理(lǐ)指标(biāo)與(yǔ)措施；
(5)管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)的(de)制訂；（公(gōng)众制度(dù)和(hé)內(nèi)部(bù)管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)）
(6)檔案(àn)資料的(de)建立與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)；
(7)早(zǎo)期(qī)介入(rù)與(yǔ)前期(qī)物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)；
(8)常規物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)綜述；
(9)工作(zuò)計(jì)劃(huà)、物資裝(zhuāng)备；
(10)費用(yòng)测算(依据、內(nèi)容、方(fāng)法(fǎ))、成(chéng)本(běn)控制。
14、制訂物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)的(de)一(yī)般程序：（要(yào)點(diǎn)）
(1)組織經(jīng)營、管(guǎn)理(lǐ)、技術(shù)、财務(wù)人(rén)員參與(yǔ)物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)的(de)制訂；
(2)对(duì)招标(biāo)物業項目的(de)基本(běn)情(qíng)況進(jìn)行分(fēn)析、收(shōu)集相關(guān)信(xìn)息及資料；
(3)根(gēn)据招标(biāo)文(wén)件(jiàn)的(de)需求內(nèi)容進(jìn)行分(fēn)工、協作(zuò)；
(4)确定(dìng)組織架構和(hé)人(rén)員配置；
(5)詳细(xì)测算物業管(guǎn)理(lǐ)成(chéng)本(běn)；
(6)制定(dìng)詳细(xì)的(de)操作(zuò)方(fāng)案(àn)；
(7)根(gēn)据物業資料及設施設备技術(shù)參數、組織架構人(rén)員配置等测算物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)費用(yòng)（合同總(zǒng)價和(hé)單價）
(8)对(duì)拟定(dìng)的(de)物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)進(jìn)行审核、校(xiào)对(duì)、調整；
(9)排版、印(yìn)制、裝(zhuāng)訂。
15、制定(dìng)物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)的(de)要(yào)求：（要(yào)點(diǎn)）
①方(fāng)案(àn)的(de)內(nèi)容、格式、投标(biāo)标(biāo)價必須響應(yìng)並(bìng)符合招标(biāo)文(wén)件(jiàn)，不(bù)缺不(bù)漏；
②方(fāng)案(àn)內(nèi)容必須符合國(guó)家及地(dì)方(fāng)法(fǎ)律、法(fǎ)規的(de)規定(dìng)；
③方(fāng)案(àn)中(zhōng)对(duì)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)的(de)要(yào)求作(zuò)出(chū)的(de)實(shí)质性(xìng)響應(yìng)內(nèi)容必須可(kě)實(shí)現(xiàn)（可(kě)實(shí)現(xiàn)承諾、計(jì)劃(huà)、目标(biāo)）；
④按市(shì)场(chǎng)按實(shí)际，不(bù)高(gāo)不(bù)低(dī)。
16、物業管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)案(àn)的(de)基本(běn)內(nèi)容：（要(yào)點(diǎn)）
(1)關(guān)鍵性(xìng)內(nèi)容（體(tǐ)現(xiàn)企業理(lǐ)念優勢實(shí)力）：
①整體(tǐ)設想(xiǎng)與(yǔ)構思(sī)；
②組織架構與(yǔ)人(rén)員配置；
③費用(yòng)测算與(yǔ)成(chéng)本(běn)控制；
④管(guǎn)理(lǐ)方(fāng)式、運作(zuò)程序及管(guǎn)理(lǐ)措施。
(2)實(shí)质性(xìng)內(nèi)容：
①管(guǎn)理(lǐ)制度(dù)的(de)制訂；
②檔案(àn)的(de)建立與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)；
③人(rén)員培訓與(yǔ)管(guǎn)理(lǐ)；
④早(zǎo)期(qī)介入(rù)及前期(qī)服(fú)務(wù)內(nèi)容；
⑤常規物業管(guǎn)理(lǐ)服(fú)務(wù)的(de)綜述；
⑥管(guǎn)理(lǐ)指标(biāo)；
⑦物資裝(zhuāng)备與(yǔ)工作(zuò)計(jì)劃(huà)。
17、參加物業管(guǎn)理(lǐ)投标(biāo)的(de)条(tiáo)件(jiàn)(要(yào)點(diǎn))
①法(fǎ)律法(fǎ)規規定(dìng)的(de)要(yào)求：必須取得《企業法(fǎ)人(rén)營業執照》、《物業服(fú)務(wù)企業資质證書(shū)》；
②招标(biāo)方(fāng)規定(dìng)要(yào)求。
18、物業管(guǎn)理(lǐ)投标(biāo)的(de)策略與(yǔ)技巧：
(1)投标(biāo)組織的(de)策劃(huà)
(2)項目的(de)現(xiàn)场(chǎng)踏勘
(3)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)的(de)編写(xiě)：物業管(guǎn)理(lǐ)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)除了(le)按規定(dìng)格式響應(yìng)招标(biāo)文(wén)件(jiàn)外，最(zuì)主(zhǔ)要(yào)的(de)內(nèi)容是(shì)介紹物業管(guǎn)理(lǐ)的(de)要(yào)點(diǎn)和(hé)物業服(fú)務(wù)內(nèi)容、服(fú)務(wù)形式和(hé)費用(yòng)。
1)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)編写(xiě)的(de)基本(běn)要(yào)求
①使用(yòng)行業标(biāo)準計(jì)量(liàng)單位(wèi)，避免在(zài)定(dìng)标(biāo)和(hé)履約中(zhōng)出(chū)現(xiàn)混亂；
②使用(yòng)統一(yī)的(de)貨幣(bì)；
③标(biāo)準規範統一(yī)；
④使用(yòng)準确的(de)表(biǎo)述方(fāng)式；
⑤确保資料的(de)真(zhēn)實(shí)性(xìng)。
2)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)編写(xiě)中(zhōng)應(yìng)注意(yì)的(de)問(wèn)題(tí)
①填写(xiě)無遺漏；
②不(bù)修改填写(xiě)內(nèi)容；
③填写(xiě)方(fāng)式規範；
④不(bù)改变标(biāo)書(shū)格式；
⑤數字(zì)準确；
⑥報價合理(lǐ)；
⑦包裝(zhuāng)整潔美(měi)觀；
⑧做好(hǎo)投标(biāo)文(wén)件(jiàn)保密措施。
(4)投标(biāo)報價策略與(yǔ)技巧
投标(biāo)報價策略主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)：
①对(duì)項目運作(zuò)的(de)經(jīng)營管(guǎn)理(lǐ)成(chéng)本(běn)進(jìn)行準确测算，确定(dìng)項目運作(zuò)的(de)盈虧平衡點(diǎn)和(hé)利潤空間(jiān)，在(zài)基礎上(shàng)預测标(biāo)底和(hé)競争对(duì)手(shǒu)的(de)報價範圍；
②密切關(guān)注、正(zhèng)确分(fēn)析競争对(duì)手(shǒu)的(de)報價；
③補充一(yī)些(xiē)投标(biāo)人(rén)有(yǒu)能(néng)力承擔的(de)優惠条(tiáo)件(jiàn)作(zuò)为(wèi)報價的(de)附加。
(3)報價的(de)技巧有(yǒu)：①多(duō)方(fāng)案(àn)标(biāo)價；②保本(běn)報價。
(5)現(xiàn)场(chǎng)答(dá)辩(biàn)的(de)技巧
(6)签約談判技巧
19、物業管(guǎn)理(lǐ)成(chéng)本(běn)主(zhǔ)要(yào)包括：
(1)人(rén)工費用(yòng)
(2)行政(zhèng)辦(bàn)公(gōng)費用(yòng)
(3)公(gōng)共(gòng)設施日(rì)常運行维護費用(yòng)
(4)機(jī)電(diàn)設备日(rì)常運行维護費用(yòng)
(5)环(huán)境物業服(fú)務(wù)費用(yòng)
(6)安(ān)防系(xì)統運行维護費用(yòng)
(7)公(gōng)用(yòng)水(shuǐ)電(diàn)費用(yòng)
(8)固定(dìng)資产折旧(jiù)費
(9)不(bù)可(kě)預見(jiàn)費
(10)保險費
(11)法(fǎ)定(dìng)稅費
(12)管(guǎn)理(lǐ)傭金(jīn)（合理(lǐ)利潤）（来(lái)源-网(wǎng)絡）
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